サラリーマンが不動産を保有している時の節税

本業以外の収入として根強い人気のある、投資用マンション所有。
取得した不動産を賃貸に出し、不動産所得を得た場合、所得税がかかり確定申告の必要が出てきます。

その所得額と本業の給与額いかんでは所得税額が高額になるケースがあり、節税を考える余地もでてきます。
ここではいくつかの節税方法とそのメリット・デメリットをお教えします。

まず考えられる節税方法が、法人の設立です。

法人を設立後、所有している不動産を法人に移行すると、帳簿上の費用項目が発生します。
これをうまく利用し、節税につなげていきます。
法人化して取りえる手段は3つです。

1.不動産を賃貸物件として保有する
2.不動産を現物出資して法人を設立する
3.個人から会社に資金を貸し付けたことにして不動産を購入したことにする。

1はもっとも一般的に考え得る手段です。
賃貸にした場合、賃貸借もしくは使用貸借として設定することが考えられます。
法人化する場合、減価償却のメリットが発生するかどうかで判断すべきですが、不動産はそもそも簿価が大きく、
そのメリットがなかなか享受できません。

それともし賃貸借とした場合、不動産所得が発生する点は個人保有の場合と変わりませんから、
その実、節税効果はあまりないのです。

2は法律上、現物出資=売買と同様の扱いで、時価売買された時と同じく譲渡所得の対象となります。

実際の取得価格と時価の乖離が小さければ税金額は小さくなり、乖離が大きければその分課税額が大きくなります。
大きくなればその分節税にはなりません。

それに会社の帳簿上、現物出資によって売買された資本=不動産は資本金額に吸収されるので、
その分住民税などの税額の算定基準が高くなり、個人保有以上の税金を持って行かれるリスクも高くなります。

3は不動産を個人から会社へ売買したことにし、不動産所有法人となることです。
まず個人所有の不動産を法人に移動させるとき、個人から法人への売却という手続きが必要になります。

そして、不動産所有法人となるためには、法人名義で融資を受けなければなりませんから、
個人から会社に資金を貸し付けたことにすればいいわけです。

これにより、登記費用や不動産取得税などの初期費用がかかる点がデメリットとしてあるものの、
納税額がまったく変わってくるのです。

例1)給与所得0円で不動産所得が500万円
   不動産が個人所有の場合、税額は約107万円
   不動産が所有法人の場合、税額は約 68万円

例2)給与所得500万円で不動産所得が1000万円
   不動産が個人所有の場合、税額は約530万円
   不動産が所有法人の場合、税額は約308万円

全く違うことがお分かりいただけると思います。

不動産賃貸業の法人を設立する場合、節税として効果的なのは3です。