不動産における節税

不動産を保有している方でないとなかなか理解しづらい部分ではありますが、不動産はそれを持っている時、買ったとき、売ったとき、相続したとき、贈与したときなどさまざまな税金がかかります。税金がかかる回数とともに不動産における税金は他の税金と比較して高いのが特徴です。ただ一方で、そうした税金を払って当然と思っている方が多いのも事実。

なので節税をして少しでも不動産取引における税金を減らせるように、取引時、運用時、相続時など工夫することが必要になってくるでしょう。では不動産における税金は具体的にどのようなものがあるのでしょうか。


・不動産を持っている時かかる税金
「固定資産税」:土地・家屋・有形償却資産が課税対象
「都市計画税」:地方税法に基づき都市計画区域内の土地・建物に市町村が条例で課すことのできる税金
家を買う際に「都市計画区域」の表記を見つけることができますが、この家を購入したら都市計画税が発生しますよ、というサインです。毎年支払う税金で、不動産の税金の中でも大きな比重となります。

・不動産を取得したときにかかる税金
「固定資産評価額」に対し、土地3%、住宅3%、住宅以外の建物4%の税率で課税。評価額に対する課税なので、もし売買価格がこれより高ければ評価額との差額分がそのまま節税できますし、安ければその逆、多く税金を取られることになります。
固定資産税評価額を下げることが、不動産取得税の節税というわけですね。
例)土地評価額が1000万円、これを1200万円で売却できた場合、1200-1000=200万円が非課税と同等。200万円X3%で約6万円の節税となる。

・不動産を売却したときにかかる税金
「所得税」「住民税」の2つがあります。不動産売却時に譲渡所得が発生した場合に限り、その所得に対してだけ所得税と住民税が課税されます。

・不動産を相続したときにかかる税金
「相続税」:相続税は超過累進税率となり、不動産評価額によって税金が異なってきますから、相続財産への評価額を下げることが節税の方法です。具体的には
1.相続人を増やして税率区分を下げる:(累進課税の段階税率のため、一人あたりの相続額が低ければそれだけ低い税率区分で課税されるので、全体の相続額は1人で相続したときより格段に下がる)
2.所有財産の評価額を下げる:(更地ではなく建物を建てると相続税の評価額が下がる。とりわけ、賃貸マンション・アパートの建築は典型的ともいえる相続税対策)

・不動産を贈与するときかかる税金
「暦年課税」と「相続時精算課税」から1種類選択することになります。暦年課税は基礎控除110万円で、1年間にもらった財産の合計額に対して課税。相続時精算課税は贈与時に贈与税を納め、死亡時の相続税額に対して、既に納めている贈与税額を控除することで納税するものです。